Mantención y Operaciones
Mantenimiento preventivo, correctivo y certificaciones técnicas. Tu edificio siempre en óptimas condiciones.
La mayoría de los administradores solo gestionan papeles. En AdPro vamos más allá: contamos con un equipo técnico especializado que se encarga del mantenimiento integral de tu edificio. Desde las certificaciones SEC hasta la gestión de ascensores, cubrimos todo lo que tu infraestructura necesita.
Cobertura técnica completa
Certificaciones SEC
Certificaciones eléctricas y de gas al día. Gestión completa con la Superintendencia de Electricidad y Combustibles.
Ascensores
Coordinación con empresas certificadas, mantención periódica y gestión de emergencias de ascensores.
Sistemas Eléctricos
Tableros, iluminación común, grupos electrógenos y sistemas de emergencia siempre operativos.
Redes Sanitarias
Bombas de agua, estanques, tuberías y sistemas de alcantarillado bajo control permanente.
Plan de Emergencia
Diseño e implementación de planes de evacuación, simulacros y equipamiento de seguridad.
Áreas Comunes y Jardines
Mantención de espacios comunes, jardines, piscinas y áreas recreativas del edificio.
Plan de mantención preventiva mes a mes
- Revisión sistemas de climatización
- Inspección de techumbre
- Mantención bombas de agua
- Revisión tableros eléctricos
- Certificación de ascensores
- Revisión sistema contra incendios
- Mantención grupo electrógeno
- Limpieza de canaletas
- Certificación SEC (gas)
- Revisión sistemas de calefacción
- Impermeabilización preventiva
- Revisión iluminación de emergencia
- Mantención calderas
- Inspección estructural
- Fumigación y sanitización
- Revisión portones automáticos
- Certificación SEC (eléctrica)
- Mantención piscina (si aplica)
- Revisión sistema de riego
- Mantención jardines y áreas verdes
- Prueba plan de emergencia
- Revisión sistemas de seguridad
- Informe anual de mantención
- Planificación año siguiente
Calderas, bombas y sellos: el corazón del edificio
Salas de Calderas
Sistema de agua caliente sanitaria y calefacción centralizada
Tipos de calderas
- Caldera de paso Instantánea, sin depósito. Alta eficiencia, sensible a la presión.
- Caldera de acumulación Depósito de agua caliente constante. Robusta, requiere aislamiento.
- Caldera de condensación Recupera calor de gases de combustión. Máxima eficiencia energética.
Protocolo de mantención
- Mensual Lectura y registro de presión del circuito
- Mensual Verificación visual de llama y encendido
- Semestral Purga de sedimentos del depósito
- Semestral Revisión de válvulas de seguridad
- Anual Limpieza profunda del quemador
- Anual Análisis de gases de combustión
- Anual Inspección del intercambiador de calor
Señales de alerta
- ! Llama amarilla u anaranjada (debe ser azul): combustión incompleta, riesgo de CO
- ! Ruido de golpeteo: cavitación en la bomba o aire en el circuito
- ! Presión que baja constantemente: micro-fuga en el circuito hidráulico
- ! Agua sucia o con partículas: corrosión interna avanzada
- ! Tiempo de calentamiento excesivo: intercambiador sucio o bomba degradada
Bombas de Agua
Presurización, recirculación y elevación del sistema hidráulico
Tipos de bombas
- Bomba centrífuga La más común. Presuriza el circuito de ACS y calefacción.
- Bomba de presurización Mantiene presión constante en redes de consumo doméstico.
- Bomba de recirculación Mantiene el agua caliente circulando para entrega inmediata en grifos.
- Electrobomba sumergible Extracción de aguas en cisternas subterráneas o fosos.
Protocolo de mantención
- Mensual Verificación de presión de operación y caudal
- Mensual Inspección visual por ruidos o vibraciones anómalas
- Semestral Limpieza del filtro de aspiración (strainer)
- Semestral Verificación de rodamientos y lubricación
- Semestral Control de temperatura del motor eléctrico
- Anual Revisión completa del impulsor y carcasa
- Anual Inspección y reemplazo de sellos mecánicos si hay indicios de goteo
Diagnóstico por síntomas
- Presión baja en pisos altos Bomba desgastada o cavitación
- Ruido excesivo en sala de máquinas Rodamientos dañados o desalineación
- Temperatura del motor muy alta Falta de refrigeración o sobrecarga
- Goteo por el sello del eje Sello mecánico deteriorado
- Arranque frecuente del presostato Fuga en el circuito o membrana del tanque rota
Sellos Mecánicos
El componente más crítico para la hermeticidad de bombas y equipos rotativos
¿Qué son los sellos mecánicos?
Un sello mecánico es el dispositivo que impide que el fluido bombeado escape a lo largo del eje giratorio de la bomba. Es el punto de contacto entre las partes estáticas y las partes rotantes del equipo.
Un sello mecánico en buen estado permite un mínimo goteo controlado (lubricación de las caras). Cuando ese goteo supera los límites normales o se hace visible, el sello debe inspeccionarse.
Tipos de sellos:
Señales de desgaste
- Alta Goteo visible bajo la bomba
- Media Manchas de óxido alrededor del eje
- Media Ruido de chirrido al arrancar
- Media Vibración inusual en el cuerpo de la bomba
- Alta Temperatura elevada en zona del sello
Procedimiento de reemplazo
- 1 Detener la bomba y bloquear el circuito (válvulas de corte)
- 2 Drenar el fluido del cuerpo de bomba
- 3 Desmontar acoplamiento y protección del eje
- 4 Extraer el sello mecánico deteriorado
- 5 Limpiar el asiento y verificar el eje por daños superficiales
- 6 Instalar el sello nuevo (con lubricante aprobado en las caras)
- 7 Rearmar, presurizar y verificar goteo residual
- 8 Registrar la intervención con fecha en el libro de mantención
¿Tu edificio tiene sus
mantenciones al día?
Realizamos un diagnóstico técnico gratuito de tu edificio para identificar mantenciones pendientes y oportunidades de mejora.